Fannie Mae vs. Freddie Mac

Fannie Mae I Freddie Mac to sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa (GSES) - i.mi., Prywatne firmy sponsorowane przez rząd - w U.S. Przemysł hipoteczny domowy. Chociaż oddzielne firmy, które konkurują ze sobą, mają ten sam model biznesowy, w którym kupują hipoteki na wtórnym rynku kredytów hipotecznych, łączą te pożyczki, a następnie sprzedają je inwestorom jako papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką na otwartym rynku. Główna różnica między Fannie i Freddie sprowadza się do tego, kogo kupują hipoteki: Fannie Mae głównie kupuje kredyty hipoteczne z banków komercyjnych, podczas gdy Freddie Mac głównie kupuje je z mniejszych banków, które często nazywane są bankami „Thrift”. Obie firmy są częścią złożonego procesu, który utrzymuje pieniądze przez U.S. gospodarka mieszkaniowa, pozwalając większej liczbie osób na zakup domów, niż w innym przypadku, gdyby Fannie i Freddie nie istniały. Od kryzysu finansowego w 2008 r., Kiedy U.S. Rząd ratował Fannie i Freddie, rząd miał bardziej bezpośredni głos w tych dwóch firmach.

Wykres porównania

Różnice - podobieństwa - Fannie Mae kontra Freddie MAC wykres porównawczy

	Fannie Mae	Freddie Mac
	Obecna ocena to 3.07/5 1 2 3 4 5 (85 ocen)	Obecna ocena to 3.09/5 1 2 3 4 5 (80 ocen)
O	A U.S. przedsiębiorstwo sponsorowane przez rząd, które zajmuje działalność kredytową kredytu hipotecznego. Zakłada kredyty hipoteczne - głównie z banków komercyjnych - i sprzedaje je jako obligacje papierów wartościowych zabezpieczone hipoteką.	A U.S. przedsiębiorstwo sponsorowane przez rząd, które zajmuje działalność kredytową kredytu hipotecznego. Zakłada hipoteki - głównie z mniejszych banków „oszczędnościowych” - i sprzedaje je jako obligacje papierów wartości.
Nazwa	Pochodzi z akronimu FNMA, który oznacza Federalne National Mortgage Association.	Pochodzi z akronimu FHLMC, który oznacza federalną korporację kredytu mieszkaniowego.
Założony	1938	1970
Siedziba	Waszyngton	McLean, Va
Status korporacyjny	Sponsorowany przez rząd podmiot organizowany w ramach konserwatorium Federalnej Agencji Finansów Mieszkalnictwa.	Sponsorowany przez rząd podmiot organizowany w ramach konserwatorium Federalnej Agencji Finansów Mieszkalnictwa.
Ratowanie/bodziec	Łącznie 187 USD.5 miliardów spędzonych na ratowaniu Fannie Mae i Freddie Mac. Pieniądze od czasu spłacenia w całości, z odsetkami i wypłatami dywidendy. Fannie Mae jest teraz opłacalna dla podatników i u.S. Skarbiec.	Łącznie 187 USD.5 miliardów spędzonych na ratowaniu Fannie Mae i Freddie Mac. Pieniądze od czasu spłacenia w całości, z odsetkami i wypłatami dywidendy. Freddie Mac jest teraz opłacalny dla podatników i U.S. Skarbiec.
Przychód	22 USD.9 miliardów (2012)	80 USD.64 miliardy (2012)
Dochód netto	17 USD.2 miliardy (2012)	10 USD.98 miliardów (2012)
Aktywa ogółem	3 USD.2 bilion (2012)	1 USD.98 bilion (2012)
Całkowity kapitał	7 USD.2 miliardy (2012)	8 USD.83 miliardy (2012)

Jak pracują Fannie Mae i Freddie Mac

„[Fannie Mae i Freddie Mac są bardziej podobne niż inne. Oboje jesteśmy na rynku, aby zapewnić przystępność cenową. Więc udzielamy tylko niedrogich pożyczek w U.S. Mamy misję czarterową, aby zapewnić stabilność rynkowi kredytów hipotecznych i mamy misję czarterową, aby zapewnić płynność, aby rynek, o którym rozmawialiśmy, nadal działał. Fannie Mae i Freddie Mac konkurują ze sobą na tym samym rynku. Oboje jesteśmy ograniczeni do bycia tylko na tym rynku - u.S. hipoteki - ale konkurujemy ze sobą." -Daniel Mudd, były dyrektor generalny i prezes Fannie Mae, ON Diane Rehm Show

Banki pożyczają pieniądze osobom, które chcą kupić dom. Pożyczki te, zwane hipotekami, mogą być znaczące, aż 300 000 USD lub więcej, a kredytobiorcy zwykle mają 15–30 lat, aby je spłacić. Przy tak wielu ludziach potrzebujących hipotek i tak długim okresie upłynie przed spłaceniem tych dużych długów, w bankach mogą zabraknie pieniędzy na pożyczkę.

W tym miejscu wchodzą Fannie Mae i Freddie Mac. Fannie i Freddie współpracują z pożyczkodawcami, a nie kredytobiorcami. Kupują hipoteki od banków, co pozwala bankom na szybki zysk i daje im kapitał niezbędny do ponownego pożyczenia. Ogólnie rzecz biorąc, Fannie kupuje hipoteki z prywatnych banków komercyjnych, takich jak Chase and Bank of America, a Freddie kupuje hipoteki z mniejszych banków, a.k.A., oszczędności.

Zadłużenie hipoteczne, które Fannie i Freddie kupują następnie inwestorom jako papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS), często w formie obligacji agencyjnych. (Ponieważ są one przywiązane do rynku kredytów hipotecznych, obligacje agencyjne działają nieco inaczej niż bardziej powszechne obligacje korporacyjne i rządowe i często wymagają minimalnej inwestycji w wysokości 25 000 USD.[1]) Fannie i Freddie gwarantują pożyczki, które są pakowane w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, które sprzedają inwestorom. Innymi słowy, jeśli pożyczkobiorca nie spłaci kredytu hipotecznego, Fannie lub Freddie zapłacą inwestorowi (ostatecznego właściciela długu hipotecznego) zamiast pożyczkobiorcy.

Ponieważ Fannie Mae i Freddie Mac są agencjami sponsorowanymi przez rząd, ich gwarancja jest domyślnie poparta pełną wiarą i zaufaniem rządu Stanów Zjednoczonych. Aby Fannie i Freddie mogli zapewnić taką gwarancję, wymagają oni banków pochodzenia (banki, które pierwotnie pożyczą pieniądze bezpośrednio pożyczkobiorcy), aby upewnić się, że sprawdzą zdolność kredytową pożyczkobiorcy. Banki pochodzenia muszą przestrzegać określonych zasad i wytycznych (e.G., co najmniej 20% zaliczki lub wymóg płacenia składek ubezpieczenia kredytu hipotecznego); udokumentowany dowód dochodu i zdolności do spłaty; udokumentowana ocena domu przez profesjonalną i neutralną stronę trzecią; i tak dalej. Te zasady i wytyczne mają na celu zmniejszenie prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania pożyczki.

Kiedy wszystkie części całości działają tak, jak powinny, więcej osób może sobie pozwolić na zakup domu, długów jest spłacana, a inwestorzy zarabiają pieniądze.

Zgodne z vs. Pożyczki niezgodne

Fannie Mae i Freddie Mac bezpośrednio wpływają na konwencjonalne pożyczki na zakup domu. Zajmując się konwencjonalnymi pożyczkami, istnieją dwa główne rodzaje: zgodne i niezgodne. Dostosowywanie pożyczek jest również czasem nazywane „wykwalifikowanymi hipotekami” lub QM.

Dostosowanie pożyczek to te, które przylegają do wytycznych Fannie i Freddiego. To znaczy, zgodne z konwencjonalnymi pożyczkami tylko do tych pożyczkobiorców, którzy najprawdopodobniej spłacą swoje pożyczki - i.mi., Ci, którzy dokonują 20% spadków, mają dobrą zdolność kredytową, niezawodny dochód itp. Nie przekraczają również określonej kwoty: 417 000 USD, w większości przypadków. Pożyczka niezgodna to pożyczka, którą wykonuje bank nie Przestrzegaj wytycznych Fannie i Freddiego. Pożyczka jest albo udzielona mniej kredytowym kredytobiorcom, albo za większą kwotę niż Fannie i Freddie zalecają (patrz Jumbo Mortgage). Pożyczki niezgodne są zwykle pożyczkami o wyższych odsetkach, aby zrekompensować ilość ryzyka z natury zaangażowanego w ich inwestycję; pożyczki niezgodne są powszechne, jeśli chodzi o zakup mieszkania.

Jeszcze w grudniu 2013 r. Wiele dużych u.S. Banki, w tym Bank of America, Chase, Citigroup i Wells Fargo, wydają pożyczki niezgodne z niewielkim procentem klientów.^[2] Jest to ryzykowna inwestycja dla banków i inwestorów, którzy kupują dług hipoteczny, ponieważ pożyczki niezgodne nie są poparte przez Fannie i Freddie, co sprawia, że ​​wszelkie niewykonanie pożyczki kosztowne dla inwestorów i potencjalnie dla całej gospodarki w całej gospodarce.

Fannie Mae i Freddie Mac vs. Pożyczki Ginnie Mae i FHA

Oprócz Fannie Mae i Freddie Mac, jest Ginnie Mae. W przeciwieństwie do Fannie i Freddie, Ginnie jest w całości własnością U.S. rząd jako podmiot publiczny i wszystkie papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, które sprzedaje inwestorom, są wyraźnie poparte przez U.S. rząd. Natomiast papiery wartościowe kupowane od Fannie i Freddie są domyślnie - i.mi., ukryty być - wspierany. Historycznie inwestowanie w obligacje Ginnie Mae jest bezpieczniejsze niż inwestowanie w osoby kupione od Fannie Mae i Freddie Mac.[3]

Ginnie Mae jest częścią Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) i głównie gwarantuje sprawy weteranów / pożyczki VA i pożyczki Federal Housing Administration / FHA.

Ratowanie po wielkiej recesji

Bill stymulacyjny w 2009 r. „Ratował” Fannie i Freddie. Między dwiema firmami, 187 USD.5 miliardów zostało użyte do utrzymania ich na powierzchni. Od tego czasu zwrócili tę kwotę, a następnie niektóre - 218 USD.7 miliardów.[4] Oznacza to, że ratowanie Fannie i Freddie ostatecznie stały się opłacalne dla podatników i U.S. Skarbiec.

Historyczna oś czasu

• 1934: Reagowanie na Wielki Kryzys, 73. U.S. Kongres przekazuje krajową ustawę mieszkaniową z 1934 r., Która tworzy federalną administrację mieszkaniową. FHA ma za zadanie utrzymać kapitał na rynku mieszkaniowym, aby pożyczki i pożyczki są bardziej przewidywalne i niedrogie.

• 1938: Narodowa ustawa o mieszkaniach jest zmieniana i Fannie Mae jest tworzona Jako podmiot publiczny do dalszego ułatwiania przepływu kapitału na rynku mieszkaniowym. Można go tylko kupować kredyty hipoteczne ubezpieczeniowe - pożyczki FHA.

• 1954: Federalna ustawa o Karteu National Mortgage Association zamienia Fannie Mae w „korporację mieszanej własności.„Rząd federalny posiada preferowane akcje Fannie Mae; inwestorzy posiadają akcje zwykłe korporacji.

• 1968: Fannie Mae zamienia się w prywatną korporację. Jest częściowo podzielony w tym procesie, aby stworzyć Ginnie Mae, który pozostaje operacją publiczną.

• 1970: Rząd pozwala Fannie Mae rozpocząć kupowanie prywatnych hipotek, które nie są ubezpieczone przez rząd. Freddie Mac jest tworzony Aby zapewnić dalszą konkurencję na wtórnym rynku kredytów hipotecznych.

• 1992: Ustawa o mieszkaniach i rozwoju społeczności z 1992 r. Ustalone są niedrogie cele mieszkaniowe, przy czym oba GSE wymagane do posiadania co najmniej 30% ich zakupów hipotecznych pochodzi z kredytów hipotecznych zabranych przez rodziny i osoby o niskich do umiarkowanych dochodach.

• 1999: The New York Times Zauważa, że ​​Fannie Mae nabiera znacznie większego ryzyka w kupowaniu hipotek na mocy.

• 2000: Fannie Mae jest ograniczona od kupowania bardziej ryzykownych kredytów hipotecznych.

• 2004: Fannie Mae może ponownie kupować hipoteki wysokiego ryzyka.

• 2007: Co najmniej 50% zakupów kredytów hipotecznych GSE musi pochodzić z kredytów hipotecznych zabranych przez rodziny i osoby o niskich do średnich dochodów.

• 2008: Ze względu na wydarzenia związane z kryzysem hipotecznym subprime, Fannie Mae i Freddie Mac są umieszczone w konserwatorium Federalnej Agencji Finansów Mieszkalnictwa (FHFA).^[5] Fannie i Freddie nie odpowiadają już akcjonariuszom, ale na rząd.

• 2010: Fannie Mae i Freddie Mac są usunięte z NYSE.^[6]

Nazywanie

Fannie Mae otrzymuje swoją nazwę od akronimu, FNMA, który oznacza Federal National Mortgage Association. Freddie Mac ma swoją nazwę w ten sam sposób, choć nieco mniej oczywiście. Pochodzi z akronimu FHLMC, który oznacza federalną korporację kredytu mieszkaniowego. Nazwa Ginnie Mae pochodzi od GNMA lub rządowego National Mortgage Association.