Kupowanie vs. Wynajmowanie domu

Jeśli nigdy nie posiadałeś domu ”,Czynsz vs. Kupić„Jest jedną z najważniejszych decyzji, jakie kiedykolwiek podejmiesz. Istnieje kilka czynników do rozważenia przed zanurzeniem.

Wykres porównania

Czy to ma sens finansowy?

Dla większości ludzi zakup domu jest częściowo decyzją inwestycyjną. Pieniądze wydane na czynsz są często uważane za pieniądze w drenażu - nigdy więcej nie widać. Ale to nie jest pełny obraz. Czynsz vs. Decyzja kupna musi uwzględnić kilka zmiennych:

1. Odsetki od kredytu hipotecznego
2. Koszt alternatywny
3. Podatki
4. Wzrost czynszu wraz z inflacją
5. Uznanie wartości domu
6. Koszty transakcyjne przy zakupie
7. Komisje brokera przy sprzedaży
8. Czas i wysiłek na zakup, sprzedaż i utrzymanie domu (subiektywne - trudne do oszacowania)

Chociaż każdy z tych czynników może sam w sobie skomplikowany parametr, możesz przyjąć kilka realistycznych założeń, aby rozpocząć analizę. Kiedy czujesz się komfortowo z modelem decyzyjnym, możesz go dostosować, aby dodać więcej parametrów lub poradzić sobie z większą złożonością.

Odsetki od kredytu hipotecznego

W zależności od historii kredytowej i sytuacji zatrudnienia/dochodów, stopa procentowa, którą otrzymujesz. Możesz także zdecydować, czy chcesz wziąć pożyczkę o stałej stopie, czy pożyczkę na zmienną stopę. Za czynsz vs. Kup analizę, zakładaj stałą stawkę. Powiedzmy, że kwota pożyczki wynosi 300 000 USD, a stopa procentowa wynosi 3% (ustalona) w ciągu 30 lat. To odpowiada 1 265 USD w płatnościach miesięcznych. W ciągu 30 lat zapłacisz 455 332 USD dla pożyczkodawcy - 300 000 USD zostanie przeznaczone na kwotę pożyczki głównej, a 155 332 USD otrzyma odsetki.

Interesującą rzeczą w płatnościach hipotecznych jest to, że chociaż miesięczne płatności nie zmieniają się w ciągu 30 lat (w przypadku hipotek o stałej stawce), kwota tej stałej miesięcznej płatności, która jest przeznaczona na odsetki w porównaniu z kwotą, która zmniejsza zaległą kapitał co miesiąc. Mówiąc najprościej, w ciągu pierwszych kilku lat kredytu hipotecznego większość płatności zostanie przeznaczona na odsetki, a ty ledwo odrywałcie się na głównym. W ciągu ostatnich kilku lat większość twoich płatności będzie skierowana.

W naszym przykładzie 743 USD w miesięcznych płatnościach w ciągu 30 lat średnia płatność odsetkowa wynosi 1 071 USD miesięcznie w pierwszym roku i tylko 20 USD miesięcznie w ostatnim roku kredytu hipotecznego.

Dlaczego to jest ważne?

W ciągu pierwszych kilku lat kredytu hipotecznego ledwo spada kwota pożyczki. Więc jeśli planujesz mieszkać w domu przez zaledwie kilka lat. Sprawia również, że hipoteki na ramionach - regulowane stawki - bardziej atrakcyjne. Ramiona zwykle mają niższe stopy procentowe przez pierwsze pięć lub siedem lat życia pożyczki. Ponieważ początkowe lata główne jest najwyższe, posiadanie niskiej stopy procentowej w tym okresie naprawdę pomaga. Wiele osób sprzedaje dom, zanim stopa procentowa będzie się dostosować.

Koszt alternatywny

Większa kosza (20% lub więcej wartości domowej) zwykle obniża stopę procentową, którą będziesz musiał zapłacić. Powiedzmy, że wyrzucisz 40 000 $ jako zażądanie, gdy kupujesz swój dom. Ta 40 000 $ jest jak inwestycja, którą dokonujesz w aktywach (w domu), mając nadzieję, że aktywów docenią. Gdybyś zainwestował 40 000 USD na internetowe konto oszczędnościowe, możesz zarabiać 1% odsetki (wolne od ryzyka) każdego roku. Jeśli inwestujesz w akcje i masz szczęście, zwroty mogą być jeszcze wyższe.

Krótko mówiąc, zrezygnujesz z możliwości zainwestowania tej kwoty w inne aktywa, które mogą zapewnić zwroty. Załóżmy, że masz inne możliwości inwestycyjne, które wiesz, że da ci pewny (x) zwrot z inwestycji. Ten „X” odgrywa ważną rolę w czynszu vs. kup model finansowy.

Podatki

Co płacisz

Kiedy kupisz dom, zapłacisz podatki od nieruchomości. W zależności od tego, gdzie mieszkasz, podatek od nieruchomości może wynosić około 0.5 do 1% wartości twojego domu.

Co oszczędzasz

Podatki od nieruchomości, które płacisz, a także płatności odsetkowe, które dokonujesz w roku, podlegają odliczeniu podatku. Haczyk polega na tym, że możesz ubiegać się o odliczenia podatkowe tylko wtedy, gdy wyszczególniasz swoje odliczenia i nie podejmujesz standardowej odliczenia.

Ile oszczędzasz

W bardzo podstawowej symulacji matematyki załóżmy, że:

• Roczny podatek od nieruchomości = 2000 USD (a)
• Płatności odsetkowe dokonane w roku = 12 000 USD (b)
• Dostępne standardowe odliczenie = 8 000 USD (c)
• Twój przedział podatkowy - 28%
• Twój dochód - 85 000 USD

Jeśli kupisz dom i wyszczególniasz odliczenie, dochód podlegający opodatkowaniu zmniejszy się o 14 000 USD (A+B). Jeśli wynajmujesz, dochód podlegający opodatkowaniu zmniejszy się o 8 000 USD (c). Tak więc „efekt netto” kupowania domu na dochód podlegający opodatkowaniu wynosi 6000 USD (A+B-C). A oszczędność podatków netto rocznie wynosi 28% z 6000 USD i.mi. 1680 USD.

W przypadku kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowe, które dokonasz odsetek, będą najwyższe w pierwszym roku i zmniejszy się w kolejnych latach, ponieważ zaległe złożone z tytułu stopniowo zmniejsza się.

Wzrost czynszu wraz z inflacją

Budując model finansowy w celu porównania wynajmu i zakupu domu, możemy założyć stałe miesięczne płatności z hipoteką o stałej stawce. Ale w scenariuszu czynszu oczekuje się, że czynsz wzrośnie w ciągu następnych 20-30 lat. Roczny wzrost czynszu można założyć, że wynosi 2-3% - zsynchronizowany z stopą inflacji.

Powinieneś porównać przepływy pieniężne dla zakupu (miesięczna rata, opłaty właściciela domu, ubezpieczenie itp.) vs. wynajem. Pamiętaj również, aby zwrócić uwagę na koszt alternatywny inwestowania różnicy (czynsz - miesięczna rata lub odwrotnie, w zależności od tego, która jest większa).

Uznanie wartości domu

W ciągu długoterminowego (20-30 lat) można założyć, że wartości domów doceniają w tempie około 5% każdego roku. W zależności od tego, gdzie mieszkasz i czy masz do czynienia z domem jednorodzinnym, kamienicą lub mieszkaniem, odsetek ten może się różnić. Liczba ta ma znaczący wpływ na wynik czynszu vs. kup model finansowy.

Koszty transakcyjne przy zakupie

Istnieją roztaczone koszty transakcyjne, które poniesiesz przy zakupie domu. Kontrola domu, opłaty adwokackie, zamykanie kredytów hipotecznych, opłata agenta, podatki, opłaty za zgłoszenie itp. Traktuj tę kwotę tak, jak traktowałbyś ograniczenie (pod względem kosztu braku możliwości zainwestowania tych pieniędzy w inne miejsce).

Komisje brokera przy sprzedaży

Zazwyczaj sprzedawca płaci prowizję zarówno agentom kupującego, jak i. Z 3% każdy, komisja zwykle wychodzi na 6% wartości domu. Jak można się domyślić, ma to znaczący wpływ na model finansowy. Możesz wybrać pracę bez agentów i przyjąć 3% lub mniej kosztów prowizji w swoim modelu.

Czas i wysiłek

Poszukiwanie marzeń może być opodatkowane i może zająć dużo czasu i wysiłku.

Kiedy wynajmujesz, wynajmujący jest odpowiedzialny za naprawienie większości rzeczy, które powszechnie nie tak sięgają w domu (hydraulika itp.). Ale kiedy kupujesz dom, jesteś odpowiedzialny za całą konserwację.

Ludzie mogą również potrzebować kilku retuszów i poświęcić czas i wysiłek, próbując sprzedać swój dom.

Wskaźniki czynszu

Jednym ze sposobów ustalenia, czy kupić, czy wynajem, jest spojrzenie na wskaźnik czynszu: cena zakupu typowego domu podzielona przez roczny czynsz podobnego domu. Gdy wskaźnik czynszu przekracza 20, oznacza to, że powinieneś rozważyć wynajem. Od 15 do 20 lat, skłaniaj się ku wynajmu, chyba że znajdziesz dom, który naprawdę lubisz i planujesz pozostać w nim przez długi czas. Jeśli wskaźnik czynszu jest poniżej 15, bardziej sensowne jest kupowanie.

Wskaźniki czynszu dla głównych obszarów metropolitalnych w U.S. są dostępne na stronie New York Times.